Hypotheekvormen
Welke hypotheekvorm past bij jou?
Sluit je nu een nieuwe hypotheek af met renteaftrek, dan heb je eigenlijk twee smaken: annuïtair en lineair. Daarnaast bestaan er oudere vormen die je bij oversluiten of verhuizen soms kunt behouden. Hieronder leg ik ze allemaal uit, zonder jargon.
In het kort
- Voor renteaftrek kies je bij een nieuwe hypotheek tussen annuïtair, lineair of een combinatie.
- Je moet dan binnen 30 jaar volledig aflossen.
- Heb je een oudere vorm van vóór 2013? Dan is het vaak slim die te behouden.
De spelregel sinds 2013
Aflossen voor renteaftrek
Voor hypotheken die sinds 1 januari 2013 zijn afgesloten geldt: je krijgt alleen hypotheekrenteaftrek als je de lening in maximaal 30 jaar volledig en minstens annuïtair aflost. In de praktijk kies je dus tussen annuïtair, lineair of een combinatie.
Had je vóór 2013 al een hypotheek? Dan houd je voor dat bedrag het recht op aftrek, ook bij oversluiten of verhuizen, zolang je de fiscale spelregels volgt. Alleen voor een nieuw, extra deel gelden de regels van nu.
Verloop van je schuld in 30 jaar
Nieuwe hypotheken
Vormen met recht op renteaftrek
Annuïteitenhypotheek
Je betaalt tijdens de rentevaste periode elke maand hetzelfde bruto bedrag. In het begin bestaat dat vooral uit rente en los je weinig af; naarmate de jaren verstrijken draait dat om. Omdat je steeds minder rente betaalt, wordt je belastingvoordeel kleiner en stijgen je netto lasten langzaam.
Lineaire hypotheek
Je lost elke maand hetzelfde bedrag af en betaalt rente over wat er nog openstaat. Je begint dus met hogere lasten dan bij annuïtair, maar ze dalen elke maand. Je schuld loopt snel terug en je betaalt in totaal minder rente.
Combinatie en duurzaamheidsdeel
Je kunt beide vormen combineren, bijvoorbeeld een deel lineair om sneller af te lossen en een deel annuïtair voor lagere lasten nu. Veel geldverstrekkers bieden daarnaast een apart leningdeel voor verduurzaming met een lagere rente. Welke mix verstandig is, hangt af van je inkomen nu, je verwachte inkomen later en hoeveel zekerheid je wilt.
Overgangsrecht
Oudere vormen die je kunt tegenkomen
Deze vormen worden niet meer nieuw afgesloten met renteaftrek, maar heb je er een van vóór 2013, dan is het vaak slim om die te behouden. Ik kijk bij oversluiten of verhuizen altijd of dat kan.
Aflossingsvrije hypotheek
Je betaalt alleen rente en lost niet af. Aan het einde van de looptijd moet de schuld alsnog worden betaald, bijvoorbeeld uit verkoop of eigen geld. Geldverstrekkers staan dit nog toe tot een deel van de woningwaarde, maar zonder renteaftrek voor nieuwe delen. Let op het einde van de looptijd: dat komt voor veel mensen dichterbij dan ze denken.
Spaarhypotheek
Een aflossingsvrije lening gekoppeld aan een spaarverzekering. Je lost niet af, maar bouwt een gegarandeerd bedrag op dat aan het eind de hypotheek aflost. De spaarrente is gelijk aan de hypotheekrente. Vaak zit er een overlijdensrisicoverzekering in.
Bankspaarhypotheek
Lijkt op de spaarhypotheek, maar je spaart op een geblokkeerde bankrekening in plaats van in een verzekering. Onder voorwaarden belastingvrij opbouwen, mits je je aan de looptijd- en inlegregels houdt.
Levenhypotheek
Gekoppeld aan een levensverzekering waarin je vermogen opbouwt voor de aflossing. Het eindbedrag is vaak niet gegarandeerd. Het loont om de polis eens te laten doorlichten.
Beleggingshypotheek
Je lost niet af maar belegt voor de aflossing. Het rendement bepaalt of je aan het eind genoeg hebt. Daardoor onzeker; bij tegenvallende resultaten blijft er schuld over.
Hybride hypotheek
Een combinatie van sparen en beleggen binnen één polis. Je kunt schuiven tussen zekerheid en rendement. Ook hier geldt: het eindbedrag kan hoger of lager uitvallen dan de schuld.
Marcel denkt met je mee
De vorm volgt je leven, niet andersom
Welke vorm past, hangt af van meer dan je maandlasten nu. Verwacht je meer inkomen, of juist minder als je kinderen krijgt of eerder wilt stoppen? Wil je snel schuldenvrij zijn of liever ruimte om te leven? Dat zijn de vragen die ik stel. De hypotheekvorm volgt daaruit.
FAQ
Veelgestelde vragen
Bij een lening van € 300.000 tegen 4% over 30 jaar betaal je annuïtair ongeveer € 1.432 bruto per maand, dertig jaar lang. Lineair begin je rond € 1.833 en eindig je rond € 836. Over de hele looptijd betaal je lineair ruwweg € 35.000 minder rente. Reken je eigen situatie na met de maandlastenberekening.
Vaak wel, meestal tot een deel van de woningwaarde, en zonder renteaftrek over dat deel als het een nieuwe lening is. Het verlaagt je maandlasten, maar de schuld blijft staan. Ik bekijk of dat verstandig is gezien je leeftijd en pensioen.
Niet zomaar. Een spaarhypotheek van vóór 2013 heeft fiscale voordelen die je bij oversluiten kunt verliezen. Soms is behouden verstandig, soms is omzetten beter. Laat het doorrekenen voordat je iets tekent.
Bij de meeste geldverstrekkers kun je tijdens de looptijd omzetten, bijvoorbeeld van annuïtair naar lineair. Soms kost dat iets. Bij oversluiten of verhuizen is het in elk geval een natuurlijk moment om de vorm opnieuw te bekijken.
Welke vorm past bij jou?
In een oriënterend gesprek rekenen we de varianten door voor jouw inkomen en plannen.